Método Evolutivo (Método del Costo)

Variables de Entrada

1. Terreno

Área del Terreno (At):

m²

Valor Unitario Terreno (Vut):

UM/m²

2. Construcción a Nuevo

Área Construcción (Ac):

m²

Costo Unitario Constr. (CUC):

UM/m²

3. Parámetros Ross-Heideck

Estado de Conservación:

Factor Rescate (r):

Edad Aparente (ea):

Vida Útil (vu):

4. Equipos y Comercialización

Máquinas y Equipos (Vme):

Factor Mercado (FC):

Coef

Memoria de Cálculo y Resultados

          Valor del Terreno (Vt = At · Vut):
          UM 4.099.706,00
        

Valor Constr. a Nuevo (Vcn = Ac · CUC): UM 11.615.505,21

Valor de Rescate (Vr = r · Vcn): UM 1.161.550,52

Relación Edad / Vida Útil (ea / vu): 0,0500 (5,00%)

Función Ross [α = 0.5 · (x + x²)]: 0,0263 (2,63%)

Factor Heideck (CH): 0,0249

Factor Depreciación [δ = α + (1-α)·CH]: 0,0505 (5,05%)

Monto de Depreciación Físico-Funcional: - UM 527.886,82

          Valor Construcción Depreciada (Vc):
          UM 11.087.618,40
        

Valor Máquinas y Equipos (Vme): UM 0,00

          Subtotal Físico (Vtcme = Vt + Vc + Vme):
          UM 15.187.324,40
        

Factor de Mercado / Comercialización (FC): 1,35

Valor Total del Inmueble

UM 20.502.887,93

Valor Unitario: UM 199.930,65 / m²

Estado	Condición	Coeficiente (CH)	Descripción del Estado Físico
1	Óptimo	0,0000	Nuevo, sin reparaciones necesarias.
1.5	Muy Bueno	0,0032	Excelente mantenimiento y conservación.
2	Bueno	0,0249	Mantenimiento normal, reparaciones menores.
2.5	Intermedio	0,0809	Requiere pequeñas reformas o pinturas.
3	Regular	0,1817	Reparaciones simples a medianas necesarias.
3.5	Deficiente	0,3309	Falta de mantenimiento evidente.
4	Malo	0,5249	Reparaciones importantes requeridas.
4.5	Muy Malo	0,7532	Requiere reformas estructurales mayúsculas.
5	Demolición	1,0000	Sin valor constructivo residual utilizable.