01 · Tierra
Contribución del suelo
La tierra entra como una proporción Ct del valor inmobiliario. Su selección debe apoyarse en investigación de mercado.
Valuación inmobiliaria · enfoque alternativo
Valorar cuando el mercado no habla.
El Método Contributivo y el Modelo Mandelblatt‑Camacaro integran la contribución del terreno, la construcción depreciada y, cuando corresponde, las máquinas y equipos para estimar el valor inmobiliario de mercado.
Base académica: Capítulo 5, “El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios”, Miguel Camacaro Pérez, M.Sc.
01 · Método
Una alternativa fundada en el principio de contribución
El valor de un componente se mide por su aportación al valor de toda la propiedad. El capítulo desarrolla el método a partir del Método Evolutivo y lo utiliza cuando existen limitaciones para aplicar con solvencia el método comparativo.
02 · Construcción
Reposición depreciada
La construcción nueva Vcn se ajusta mediante δ, incorporando edad, vida útil, estado de conservación y rescate.
03 · Mercado
Factor de comercialización
FC recoge la mayor o menor liquidez relativa del mercado para inmuebles similares en la fecha de valoración.
1
Medir
Áreas, tipologías, bienhechurías, equipos y condición física.
2
Costear
Determinar el costo nuevo de reproducción o reposición.
3
Depreciar y valorar
Aplicar Ross‑Heidecke, rescate y, cuando corresponde, incorporar equipos; después resolver el Modelo Mandelblatt‑Camacaro.
02 · Modelo
Mandelblatt‑Camacaro: del principio a la ecuación
La formulación parte de la relación Vi = (Vt + Vc + Vme) × FC y despeja el valor inmobiliario incorporando la contribución porcentual del terreno y la depreciación de la construcción.
Vi = [Vcn × (1 − δ × Fr) + Vme] × FC1 − Ct × FC
La fórmula permite calcular el valor del inmueble residencial o comercial en función del área construida, costo unitario, depreciación, contribución del terreno y coeficiente de mercado.
Ct
Contribución del valor de la tierra.
Contribución del valor de la tierra.
FC
Factor de comercialización/mercado.
Factor de comercialización/mercado.
δ
Depreciación de la construcción.
Depreciación de la construcción.
Fr = 1 − r
Factor de rescate.
Factor de rescate.
Vme
Valor actual de máquinas y equipos cuando su incorporación es admisible.
Valor actual de máquinas y equipos cuando su incorporación es admisible.
El capítulo señala que el modelo es determinístico cuando se fija un valor puntual para sus factores y que puede plantearse bajo escenarios probabilísticos mediante simulación de Monte Carlo.
03 · Tablas de referencia
Rangos sugeridos para Ct, FC, PlusDep y vida útil
Las tablas permiten seleccionar los parámetros que alimentan la depreciación Ross‑Heidecke y el Modelo Mandelblatt‑Camacaro.
Tabla 1 · Factores de contribución y comercialización
Valores sugeridos para inmuebles nuevos o de reciente construcción (edad aparente < 10 años). Haz clic en una fila para usar esa tipología en la calculadora.
| Tipo de construcción | Ct mínimo | Ct máximo | FC mínimo | FC máximo |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda unifamiliar · Básica | 5% | 10% | 1,20 | 1,25 |
| Vivienda unifamiliar · Media | 10% | 20% | 1,25 | 1,35 |
| Vivienda unifamiliar · Alta | 20% | 40% | 1,35 | 1,45 |
| Vivienda multifamiliar · Básica | 15% | 20% | 1,25 | 1,30 |
| Vivienda multifamiliar · Media | 25% | 30% | 1,30 | 1,35 |
| Vivienda multifamiliar · Alta | 35% | 40% | 1,40 | 1,45 |
| Local comercial | 30% | 50% | 1,40 | 1,50 |
| Oficina | 25% | 40% | 1,35 | 1,45 |
| Galpón comercial | 20% | 35% | 1,30 | 1,45 |
| Galpón industrial | 10% | 20% | 1,25 | 1,35 |
| Mixto comercial-residencial | 20% | 30% | 1,30 | 1,40 |
| Mixto comercial-industrial | 20% | 35% | 1,35 | 1,45 |
| Hotel | 40% | 50% | 1,50 | 1,60 |
Tabla 2 · Criterio de Heideck / PlusDep
Factor de depreciación por condición utilizado en la versión actual de la aplicación.
| Estado | Condición | PlusDep |
|---|---|---|
| 1 | Óptimo | 0,00% |
| 1,5 | Muy bueno | 0,32% |
| 2 | Bueno | 2,49% |
| 2,5 | Intermedio | 8,09% |
| 3 | Regular | 18,17% |
| 3,5 | Deficiente | 33,09% |
| 4 | Malo | 52,49% |
| 4,5 | Muy malo | 75,32% |
| 5 | Demolición | 100,00% |
Tabla 3 · Vida útil de las construcciones
Rangos utilizados como referencia para la selección de la vida útil.
| Tipo de inmueble | Vida útil mín. | Vida útil máx. |
|---|---|---|
| Unifamiliar básica/media | 50 años | 60 años |
| Unifamiliar alta | 60 años | 75 años |
| Multifamiliar básica/media | 50 años | 60 años |
| Multifamiliar alta | 60 años | 75 años |
| Local comercial / Oficina | 60 años | 75 años |
| Galpón comercial/industrial | 50 años | 60 años |
| Mixto / Hotel | 60 años | 75 años |
Fuente: elaboración y tablas reproducidas de forma resumida a partir del Capítulo 5.
04 · Calculadora Ross‑Heidecke + Mandelblatt‑Camacaro
Ahora la depreciación se determina desde la inspección
El usuario completa la edad aparente, la vida útil y el estado de conservación. La aplicación calcula automáticamente α (Ross), toma el PlusDep de la tabla cargada y obtiene la depreciación δ = α + (1 − α)c antes de aplicarla al Modelo Mandelblatt‑Camacaro.
Datos para el Cálculo del Valor del Inmueble
Al elegir una tipología, Ct, FC y la vida útil se cargan desde las tablas y pueden modificarse. Elija «Otro · personalizado» para escribir su propio tipo.
Rango tabulado para este tipo: —
Vme supera el 10 % de Vcn. Según la condición del modelo, las máquinas y equipos no se incorporan al cálculo de Vi en este caso. El valor informado se muestra como referencia, pero se excluye de la fórmula.
Lectura Ross‑Heidecke
α · factor Ross0,02625
c · PlusDep2,49%
δ · depreciación total0,05048
Restablecer datos borra los valores introducidos y devuelve la calculadora a su configuración inicial.
Método Contributivo · Modelo Mandelblatt‑Camacaro
Fecha de impresión:
Resultados para el Valor del Inmueble y del Terreno · Vi
20.504.499,77 UM
Valor calculado con los parámetros seleccionados.
Vcn · Construcción nueva—
δ · Factor de depreciación—
Vt · Valor del terreno—
Vc · Valor de la construcción—
Vme · Valor de máquinas y equipos—
Vtcme · Tierra, construcción, máquinas y equipos—
VUT · Valor unitario del terreno—
VUC · Valor unitario de construcción (Vi/Ac)—
Relación edad / vida útil
Sensibilidad del valor actual del inmueble
La curva muestra cómo cambia Vi al aumentar la relación edad / vida útil, manteniendo constantes los demás parámetros introducidos en la calculadora.
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