Guía técnica interactiva · No oficial

Basado en el Decreto 0941 de 2026 — IGAC

RAD. 0941
ART. 22–26
Título II · Capítulo II — Método de renta o capitalización de ingresos

El valor de un inmueble, contado en lo que produce.

Calculadora del método valuatorio que estima el valor comercial de un inmueble a partir de su capacidad de generar renta — por Capitalización Directa (Art. 23–24) o por Flujo de Caja Descontado (Art. 25–26 y Anexo Técnico 2.2–2.2.1).

A = r / i
A — Avalúo o valor comercial del inmueble
r — Renta (canon de arrendamiento o ingreso)
i — Tasa de capitalización de la renta
01

Marco normativo

Artículos 22 a 26 del Decreto 0941 de 2026, Capítulo II — Método de Renta o Capitalización de Ingresos.

Artículo 22

Definición del método

Procedimiento valuatorio que busca establecer técnicamente el valor comercial del inmueble a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo o de inmuebles similares y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación. Se basa en la premisa de que los inmuebles cuentan con un potencial de generación de rentas y beneficios económicos. Admite dos vías: capitalización directa o capitalización por análisis de flujo de caja descontado.

Artículo 23

Capitalización directa

Técnica que estima el valor comercial a partir de la capacidad del inmueble de generar ingresos por arrendamiento, mediante A = r / i. La renta y la tasa deben expresarse consistentemente, ambas en términos brutos o ambas en términos netos. La renta neta resulta del canon bruto menos las deducciones a cargo del propietario: administración o copropiedad, predial, seguros, mantenimiento y demás gastos correspondientes.

Artículo 24

Aplicación de la capitalización directa

  • Investigar los contratos vigentes que determinan las rentas del inmueble y/o sus comparables.
  • Investigar el mercado de arrendamiento de inmuebles similares.
  • Verificar que los valores de arrendamiento correspondan con las condiciones del mercado investigado.
  • Establecer la tasa según el uso del inmueble y su localización comparable.
  • Revisar que el canon mensual capitalizable no exceda el máximo legal de la Ley 820 de 2003, para vivienda urbana.
Artículo 25

Capitalización por Flujo de Caja Descontado (FCD)

El valor del inmueble equivale al valor descontado de los beneficios futuros: los flujos de caja anuales del período de proyección más el valor continuo o perpetuo al final de dicho período. Requiere dos tasas: la tasa de descuento, aplicada a los flujos netos futuros según el nivel de riesgo del inmueble, y la tasa terminal de capitalización, usada para estimar el valor futuro (valor continuo) a partir del último año proyectado.

Artículo 26

Aplicación del Flujo de Caja Descontado

01

Estimación de ingresos y gastos

Predial, seguros, mantenimiento, administración, servicios públicos, imprevistos y comisión inmobiliaria.

02

Construcción del flujo de caja

Entradas y salidas de efectivo por periodo, reconocidas en el momento en que se generan.

03

Determinación de la tasa de descuento

Según alternativas de inversión disponibles y riesgos asociados a la inversión inmobiliaria.

04

Estimación del valor del inmueble

Valor Presente Neto (VPN) de los flujos proyectados, traídos a valor presente a la tasa de descuento.

02

Calculadora

Anexo Técnico 2.2 — Método de Renta o Capitalización de Ingresos · 2.2.1 — Capitalización por Flujo de Caja Descontado (FCD). Los cálculos se actualizan automáticamente.

Formato de cifras: punto de miles, coma decimal (Ej: 1.234.567,89)

Deducciones a cargo del propietario (Art. 23) — para calcular la renta neta

Valor comercial estimado (A = r / i)
$ 0
La renta anual utilizada debe coincidir en naturaleza (bruta o neta) con la tasa de capitalización aplicada, conforme al Art. 23. Este resultado es una estimación de referencia; el avalúo formal exige investigación de mercado y sustentación técnica de la tasa (Art. 24).

Parámetros base (Tabla 1 del Anexo Técnico 2.2.1)
Valor comercial estimado
$ 0
Modelo orientador conforme a la Tabla 1 del Anexo Técnico (numeral 2.2.1). El valor terminal se estima por capitalización del último ingreso neto operativo proyectado, crecido a la tasa de incremento del canon y capitalizado a la tasa terminal (Art. 25, num. 2), y se trae a valor presente con la tasa de descuento. Los egresos se indexan aquí con el mismo incremento anual del canon como supuesto simplificador; ajuste cada partida si cuenta con proyecciones específicas.